Private Bauherren und Wohnungsmieter

 

  • Baubegleitende Qualitätskontrolle nach TÜV-Standard BC7 für Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser zum Festpreis (z.B. EFH ohne Keller ab brutto € 1.904,- für den Großraum Hamburg)
  • Beratung zur Entscheidungsfindung bei Immobilienkäufen (die Kosten liegen für Hamburg und südliches Umland i.d.R. bei brutto € 350,-)
  • Planung und Überwachung von Sanierungen und Modernisierungen (Kosten für mittlere Objektgrößen orientieren sich an den Angaben der HOAI - der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure als geltendem Preisrecht)
  • Begleitung der Bauabnahme bei Neubau und Sanierung oder Wohnungsübergaben (Kosten im Bereich Hamburg, Lüneburg, LK Harburg, LK Pinneberg; LK Stade und tlw. LK Stormarn objektabhängig bei ca. brutto € 380 - 500,-)
  • Mietergutachten (Zustandsfeststellungen bei Wohnungswechsel, Feuchte, Schimmel, Raumluftqualität, Fogging etc.)
  • Beweis sichernde Gutachten bei Funktionsstörungen - z.B. Wasserschaden, Frostschäden, Schäden an haustechnischen Anlagen

Die Preiseinschränkungen für bestimmte Regionen beziehen sich auf Einzelbeauftragungen und den Preisstand 2013. Bei mehreren Objekten oder Wohneinheiten an einem Standort bieten wir selbstverständlich Rabatte an. Fragen Sie gern nach.

Baustellenbegehung KellerBewehrung SohlplatteBaucontrolling RohbauBauabnahme Baubegleitung

Checkliste für den Grundstücks- und Immobilienerwerb


Für viele Kaufinteressenten ist der weite Weg von der Suche nach einem eigenen Haus bis zur Unterschrift unter den Kaufvertrag recht beschwerlich. Trotzdem sollte man diese Entscheidung immer mit Bedacht angehen und dem Bauchgefühl eine rationale Analyse folgen lassen. Beim Neuwagenkauf verwendet man mitunter auch viel Zeit bei der Ausstattungsentscheidung, allerdings kostet dies meist auch nur einen Bruchteil eines Hauses. Die nachfolgenden Ausführungen sollen Sie ansatzweise bei Ihrer Kaufentscheidung sensibilisieren und unterstützen.

Was ist beim Hauskauf oder Grundstückserwerb zu beachten?

1. Die Lage des Objekts
1.1 Die Grundstücksgröße
• ausreichend Platz für Bauherr und Familie
• Grund und Boden ist der werthaltigste Anteil und nicht von Alterung oder Wertminderungen betroffen. Dieser Wertanteil stellt überwiegend den tatsächlichen Wert der Immobilie dar.
• Zulässige bauliche Größe und Geschossigkeit, sowie ggf. einzuhaltende Baulinien nach dem Bebauungsplan
• Zeitaufwände für Grundstückspflege berücksichtigen
• Länge der Straßenfront wird Messbetrag für die Umlage von öffentlichen Anliegerbeiträgen (bei Eckgrundstücken entsprechend ungünstig)

1.2 Das Grundstück und seine Umgebung
• Nachbargrundstücke bebaut oder unbebaut?
• Bei unbebauten Grundstücken darauf achten, was mit dem Grundstück geplant ist ! Eventuell ist ein Hochhaus oder z.B. eine Schule geplant. Im Rathaus Einblick im Bebauungsplan nehmen.
• Bei bebauten Grundstücken: Nachbarn checken, am besten ein freundliches Gespräch führen. Die Verkäufe in diesen Gebieten finden häufig im Zuge altersbedingter Verkäuferentscheidungen (Kinder sind außer Haus, Treppen und Instandhaltungen am Gebäude werden für die Verkäufer zunehmend zur Belastung) statt. Für junge Familien sind diese Wohngebiete meist nicht ideal, da gleichaltrige Nachbarn und Kinder nur vereinzelt im Umfeld wohnen.
• Neubaugebiet ? Bringen meist noch eine lange Zeit Baulärm und Staub mit sich. In der Regel ist der Altersschnitt in diesen Gebieten aber homogen und bietet strukturell gute Rahmenbedingungen für junge Familien.
• Geruchsbelästigung von landwirtschaftlichen Einrichtungen, Biogasanlagen oder Chemiebetrieben in der Windrichtung.
• Lärmbelästigungen durch Fluglärm, Straßen-, Schienen- und Lieferverkehr, Sport- und Veranstaltungsstätten, eventuell auch später geplante Gewerbe- und Industriegebiete in der Umgebung - verschaffen Sie sich einen Eindruck zu verschiedenen Tageszeiten und Wochentagen
• Äußerer Zustand der Umgebung Landschaft: verbaut? Industrienähe?
• See oder Gewässernähe? Schön, aber Mücken, erhöhte Luftfeuchtigkeit
• Berg oder Wald zu nah? Grundstück hierdurch im Herbst zu schattig.
• Liegt das Grundstück in der Nähe eines Überflutungsgebietes oder einer ungünstigen Hanglage? Bei starken, lang anhaltenden Regen steht eventuell der Keller unter Wasser. Auch sollte man bei den Nachbarn erfragen, ob evtl. rückstauendes Regenwasser aus dem öffentlichen Siel zu Beeinträchtigungen in der Vergangenheit geführt hat.

1.3 Die Infrastruktur
• Anfahrtsweg zum Arbeitsplatz unter Beachtung des Berufsverkehrs
• Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel
• Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs
• Anfahrtsweg zu öffentlichen Einrichtungen z.B. Schulen, Rathaus usw.
• Anfahrtswege zu Medizinischen Einrichtungen Krankenhaus, Arzt, Pflegezentrum
• Freizeitwert: Schwimmbad, Fußballplatz, Theater, Kultureinrichtungen usw.
• Möglichkeit zur Naherholung ? z.B. Wälder, Badesee

2. Das Grundstück
2.1 Die Vertragspartner

• Prüfen: Eigentümer oder legitimierter Vermittler? Der Ankauf von Erbengemeinschaften kann sich mitunter zeitaufwändig und kompliziert gestalten.
• Das Baulastenverzeichnis gibt Aufschluss darüber, ob Geh- und Leitungsrechte oder andere Dienstbarkeiten vorliegen, die die Nutzung und Bebaubarkeit mitunter beeinträchtigen können.
• Prüfen: Lageplan zeigen lassen und Flurstücksnummer registrieren, aktuellen Grundbuchauszug Flurstücksnummer prüfen und Eigentümer ermitteln, sind die Grundstücksgrenzen eindeutig zu ermitteln?, sind evtl. nervige Auseinandersetzungen mit Nachbarn durch unzulässigen Überbauungen oder Grenzbebauungen zu befürchten?, Hinterfragen von eingetragenen Hypotheken und Grundschulden. Die Übernahme oder vorverkaufliche Ablösung dieser Schuldbeträge ist unbedingt zu klären.

2.2 Grundstück
• Bei zu großen Grundstücken an Teilung denken und prüfen, ob eine Teilung aufgrund der Geometrie des Grundstücks und nach Baurecht überhaupt möglich ist. Teilfläche eventuell verkaufen?
• Grundstücksboden prüfen (hoher Grundwasserstand, Kontaminationen mit Schadstoffen, Kampfmittelverdacht, Fels, Torf u.ä. können das vorgesehene Budget bei Neubauten schnell und deutlich sprengen, auch sind alte Öltanks im Garten nicht kostenfrei zu entsorgen)
• Gewerbegebiet, Mischform oder Wohngebiet?
• Bebauungsplan bei neuen Grundstücken prüfen. Hat die Stadt/Gemeinde bereits die Art des Objektes festgelegt? Entsprechen die baulichen Festsetzungen noch den eigenen Vorstellungen von der Art der äußeren Ansicht?
• Sind von der Stadt/Gemeinde Ihre Bau- oder Änderungswünsche erlaubt? Z.B. Grenzabstand, Platzierung des Hauses auf dem Grundstück, Dachformen und Farben, Dachflächenfenster, Carport etc.
• Bestehen auf dem Grundstück und evtl. im Bereich der Grundstückszufahrten geeignete und ausreichende Parkmöglichkeiten?
• Besteht bei Neubaugrundstücken eine Bauträgerbindung und bietet dieser Bauträger die Umsetzung Ihrer Wünsche zu einem angemessenen Preis? Sind die Erschließungskosten des Grundstücks bereits Teil des Grundstückspreises oder werden diese später als (meist überzogene) Nebenkosten des Hausbaus erhoben? Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag des Grundstücks erst, wenn ALLE Ihre Wünsche und Vorstellungen zu Bau und Ausstattung Ihres Hauses geklärt sind und in die Baubeschreibung eindeutig und nachvollziehbar aufgenommen wurden. Nach dem Grundstückskauf werden Änderungen nur noch teuer und Sie haben bei Preisverhandlungen auch keine gute Verhandlungsposition. Schalten Sie bereits in dieser Klärungsphase einen Bausachverständigen ein, der Ihre Interessen im Rahmen einer begleitenden Bauqualitätsüberprüfung schon vor Baubeginn vertritt und vermeidbaren späteren Ärger mit dem Bauunternehmer erheblich reduzieren kann. Auch wenn diese Leistung nicht kostenfrei zu haben ist, sollten Sie diese Ausgaben nicht scheuen. ALPHA Ingenieure - Bauqualität Nord unterbreitet Ihnen hierzu gern ein maßgeschneidertes Angebot, dass Ihre präferierte Überprüfungstiefe berücksichtigt und Ihnen als beratender Partner über die Bauzeit bis zur Bauabnahme zur Verfügung steht.

3. Das Haus
• Entsprechen die Raumgrößen und die Zimmeranzahl Ihren Bedürfnissen? Ist Ihnen das Vorhandensein und die Nutzbarkeit eines Kellers wichtig? Können Sie Ihre vorhandene Möblierung sinnvoll platzieren?
• Gerade Häuser, welche nicht mehr als neu zu bezeichnen sind, bedürfen einer intensiven Bausubstanzprüfung Jedes Baualter hat seine Eigenheiten, Stärken und Schwächen. Diese zu erkennen und richtig zu werten geht meist über die Urteilsfähigkeit der Käufer hinaus.
• Bausachverständige mit Altbauerfahrung zu Rate ziehen, gern natürlich einen Bausachverständigen aus dem Hause ALPHA Ingenieure. Diese können Ihnen sagen, welche Bauteile und deren evtl. Beeinträchtigung als kritisch oder kaufpreisrelevant anzusehen sind und welche überschlägigen Kosten für die Beseitigung zu berücksichtigen sind. Ihnen sollte immer klar sein, was Sie kaufen, ggf. auch welches inkludierte Risiko. Häufig wurden Arbeiten am Haus auch in übermotivierter Eigenleistung des Eigentümers erbracht, die aber nicht immer als fachgerecht zu bezeichnen sind. Hier ist immer eine gesunde Skepsis angebracht, die man gegenüber dem Verkäufer natürlich diplomatisch kommunizieren sollte.
• Modernisierungen von Altbauten können sehr kostspielig sein und unter Beachtung der Werthaltigkeit im Vergleich zu Neubauten mitunter durchaus als unrentabel beurteilt werden. Kostenschätzungen unbedingt einholen.
• Liegt ein Energiepass für das Gebäude vor? Ist kurzfristig mit einer neuen Heizung zu rechnen? Lassen sich sinnvolle und wirtschaftliche energetische Ertüchtigungen der Bausubstanz durchführen?
• Feuchtigkeit ist der natürliche Feind des Hauses. Ein Bausachverständiger kennt die diesbezüglichen Problembereiche und wird diese eingehend untersuchen.

4. Der Kaufpreis
4.1 Preisverhandlung

• Ist der geforderte Preis aus Ihrer Sicht angemessen?
• Kaufpreissammlung der Stadt/Gemeinde einsehen. "Liebhaberpreise" vermeiden.
• Fallen weitere Erschließungskosten an?
• Bei bebauten Grundstücken darauf achten, dass der Grundstückspreis bei abrißbedürftigen Grundstücksgebäuden die Abrisskosten berücksichtigen sollte.
• Sondieren Sie, aus welchen Gründen der Besitzer das Anwesen verkaufen will.
• Hieraus können sich eventuelle Preisabschläge ergeben, z.B. Drängen den Verkäufer bereits seine Gläubiger, steht die Immobilie schon länger zum Verkauf oder steht der Verkäufer unter zeitlichem Druck, z.B. weil der Verkaufserlös für die Finanzierung eines anderen Erwerbsobjektes benötigt wird, ist er eventuell zu Preisabschlägen bereit.
• Zum Immobilienpreis sind neben den Grunderwerbssteuern noch die Notar- und Grundbuchkosten einzurechnen (ca. 4-6% des Kaufpreises).
• bei vermittelten Objekten durch Makler kommt noch die Maklerprovision (3% bis 6%) + Mehrwertsteuer hinzu. Eventuell lassen sich mit dem Verkäufer Kostenübernahmen verhandeln.

4.2 Bedacht
• Niemals zeitlich unter Druck setzen lassen (übliche Praxis bei Maklergeschäften). Lieber ein Angebot ad acta legen, als vor Klärung aller offenen Fragen vorschnell eine Kaufentscheidung zu treffen, die Sie finanziell über einen langen Zeitraum zu verantworten haben. Ein seriöser Verkäufer oder Makler wird diese Einstellung verstehen und akzeptieren.
• Der Hauskauf VERLANGT die Beurkundung durch einen Notar. "Per Handschlag" zählt nicht.
• Vor dem Notartermin unbedingt den aktuellen Grundbuchauszug und Kaufvertragsentwurf vorzeigen lassen und in Ruhe prüfen, ggf. durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Sind alle mündlichen Vereinbarungen und Absprachen im Vertrag festgehalten? Es ist keine Schande, sich übliche Formulierungen hinsichtlich ihrer tatsächlichen Bedeutung und rechtlichen Tragweite erklären zu lassen. Der Notar ist kein Schiedsrichter, sondern prüft den Vertragsinhalt lediglich auf rechtliche Zulässigkeit.
• Im Kaufvertrag ist letztendlich der Stichtag für den Übergang der Gefahren und der öffentlichen Lasten festzuhalten.
• Die Auflassung des Grundstückes an den Käufer muss ebenfalls vermerkt sein.
• Die Kaufpreisfälligkeit sollte frühestens nach Sicherstellung Ihrer dinglichen Grundstücksrechte gegeben sein.

EIN HAUS STEHT ERST DANN IM EIGENTUM DES KÄUFERS, WENN ES IM GRUNDBUCH AN DIESEN AUFGELASSEN IST, DAS HEISST: WENN ER IN DER ABTEILUNG I DES GRUNDBUCHS ALS EIGENTÜMER EINGETRAGEN IST.

• Da dies in der Regel etliche Monate ab Kaufvertragsbeurkundung dauert, sichert sich der Käufer üblicherweise während dieser Phase durch eine im Kaufvertrag durch den Verkäufer erklärte Auflassungsvormerkung ein dinglich wirksames Recht zur Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs des Käufers auf Übereignung des Grundstücks ab.
• Vergleichen Sie anlässlich des Beurkundungstermins beim Notar Ihren Vertragsentwurf mit dem Text den der Notar vorliest.

WEICHEN DIE TEXTE AUCH NUR GERINGFÜGIG VONEINANDER AB, lassen Sie SICH SOFORT, DIE TEXTABWEICHUNG UND DIE KONSEQUENZEN VOM NOTAR ERLÄUTERN .

4.3 Finanzierung von Grundstück und Haus
Die Gesamtfinanzierung sollte vor dem Notartermin gesichert und festgelegt sein, um die erforderliche Grundschuldbestellung der finanzierenden Bank oder Institution bereits anlässlich der Kaufvertragsbeurkundung erledigen zu können, hierdurch können Sie Notarkosten sparen.

 

 

 



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